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Encontrar una casa para alquilar en Asunción oscila entre G. 1.500.000 al tope que uno pueda imaginar de acuerdo a la ubicación y el tamaño. Los departamentos, por su parte, se consiguen desde G. 1.000.000 por mes y las piezas, desde G. 500.000. ¿Por qué estos precios son más caros en comparación a otras ciudades? Uno supondría que es por la localización y los impuestos que hay que pagar, pero para conocer estos datos recurrimos a expertos en el área inmobiliaria.
Raúl Constantino es presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei). Consultado sobre qué es lo que fija el precio de los alquileres en general, y más específicamente en Asunción, respondió: “El negocio del alquiler es un negocio de una persona que invierte en un inmueble y pretende tener una rentabilidad sobre ese inmueble. El cálculo del alquiler a nivel mundial se estima en un 5 a 7% del valor del inmueble. Es decir, si un inmueble vale US$ 100.000, la persona, para poner un promedio, tendría que ganar US$ 6.000 al año”.
Sin embargo, Constantino reconoce que pocos dueños de los inmuebles logran una rentabilidad con ese porcentaje. “Esos son los techos, generalmente está por debajo. El inversor que pueda sacar el 7% es un inversor muy contento. Generalmente están en menor valor porque hay mucha oferta. Históricamente el asunceno es una persona que vivió mucho en alquiler, en casas, dúplex, departamentos”, explicó.
El presidente de Capadei reconoce que si bien los precios en el centro son relativamente “justos”, la dificultad reside en la calidad de la vivienda. “El problema que hay en el centro de Asunción es el de la calidad de la vivienda. Generalmente, ella en el centro es de muy mala calidad. Son edificios antiguos, sin servicios, con escaso mantenimiento. Ese tipo de propiedades considero que no están caras, lo que sí está caro son las propiedades de primer nivel, que son muy pocas. No existen casi ese tipo de calidad en el centro de Asunción. Eso para mí es lo que está pasando”.
También sobre los precios, desde Capadei afirman que el mercado es el que más regula los precios del alquiler, que se basa en la ley de la oferta y la demanda. “El mercado es el que te define los precios. Generalmente hay una intención del propietario y otra lo que el mercado puede pagar. Hasta ahora el alquiler es un buen negocio para el inquilino más que para el propietario. Porque si uno se pone a hilar fino y a sumar lo que es el mantenimiento de la propiedad, los impuestos y una serie de gastos que tiene el propietario, los márgenes son reducidos”, manifestó.
Para Constantino la fijación del precio del alquiler en Asunción no es “un número mágico. El valor del alquiler no es un número mágico que a una persona se le ocurre. Generalmente, está ligado a una rentabilidad. Esa rentabilidad, a mi criterio, es razonable en Paraguay. No existe una desproporción entre la rentabilidad del propietario y el costo del alquiler”, refirió.
Los precios también varían según el estrato de viviendas y el social. “A mayor oferta los precios tienden a bajar, a menor oferta los precios tienden a subir, pero a corto, mediano y hasta a largo plazo no se ve una falta de producto, dentro de un segmento específico. Tal vez en el sector más bajo es donde haya menos ofertas porque las propiedades son más caras. Una casa en Fernando de la Mora, San Lorenzo, Luque, tiene costo de alquiler menor que en Asunción por las características de esas viviendas, el precio de la tierra, los impuestos, es un lugar que está más lejos de Asunción. No es lo mismo estar en un lugar con todos los servicios que en un lugar alejado”, dijo.
Por último, Constantino refirió que el negocio del alquiler es muy importante en nuestro país desde el momento en el que no existe una política crediticia para la compra de la vivienda. “Nuestra gente tiene que acceder a la vivienda a través del alquiler. Con el crédito hasta hoy en día no está siendo posible acceder a la vivienda”, concluyó.
Maggie Mersán, de Mersán Emprendimientos, dio su versión desde su punto de vista como empresaria del ramo. Ella insiste en que para fijar el precio del alquiler se deben tener en cuenta tres factores: ubicación, antigüedad y nivel de mantenimiento.
“El precio del alquiler está siempre basado en el porcentual del valor de la propiedad (...) Solo algunos clientes hacen ese cálculo. El mercado se rige por la valoración del inmueble y el valor de la tierra en Asunción subió con una progresión geométrica. En algunos lugares se duplicó y en otras se triplicó”, comentó.
Mersán también detalló que las personas hacen “generalizaciones” con el precio y que este depende en gran medida de los barrios en los que se alquilan las propiedades. “Se valorizan de diferentes formas los diferentes barrios (...) Hablamos de los valores de los alquileres de acuerdo a los barrios”, señaló.
Las zonas que más demandan tienen en Asunción están en la zona de Trinidad, desde San Martín hasta Molas López, en la zona Autopista sobre la avenida Santa Teresa. “Son las requeridas para zona residencial alta. Allí la tierra es costosa y las construcciones son nuevas”, indicó la empresaria, motivo por el cual los precios son elevados.
“Hay gente que prefiere vivir en algo chico antes que amplio con un alto costo de mantenimiento”, expresó.
Para la opinión de la empresaria hubo una “expulsión progresiva” de los jóvenes de Asunción. “Por eso tenemos una ampliación de la gente que vive en Fernando, San Lorenzo, etc. (...) Cada tipo de situación requiere un alquiler diferente: estudiantes y las personas jóvenes que trabajan prefieren departamentos; cuando hay niños, prefieren casas”, dijo.
Sobre compartir departamentos en Asunción, Mersán concluyó informando que este es un proceso que “se está dando de a poco” con personas que vienen del interior que a veces son parientes o primos o con algunos que vienen del exterior. “Va creciendo, pero todavía es un porcentaje menor”, finalizó.