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El mercado inmobiliario de Asunción atraviesa un proceso de recuperación sostenida tras varios años de recesión. De acuerdo con las mediciones realizadas por Citrino Capitales Inmobiliarios, se evidencia un repunte en los valores de alquiler, que crecieron un 12% entre 2020 y 2024. Aunque esta cifra aún está por debajo del índice de inflación general del sector (26%), representa una señal clara de que la industria empieza a salir de su fase más débil.
Julio César Valenzuela, asesor inmobiliario y fundador de Citrino, lo resume así: “Esto es muy característico de un mercado en fase de recuperación”. Su diagnóstico parte del análisis de datos reales de ocupación, precio, venta y comportamiento del consumidor, lo que permite observar una tendencia clara hacia la expansión del sector, aunque todavía con desequilibrios estructurales.
Ritmo de ventas: más proyectos, más movimiento
Uno de los datos más reveladores del estudio de Citrino es el crecimiento en el número de proyectos residenciales nuevos entre 2023 y 2024: pasaron de 40 a 65, lo que representa un aumento del 62%. Sin embargo, lo más llamativo es que, pese al incremento del stock, también subió el porcentaje de unidades vendidas por proyecto: de un 61% en 2023 a un 66% en 2024.
“Casi se duplicó el ritmo de ventas mensuales, pasando de 134 unidades en 2023 a 246 en 2024″, señala Valenzuela, quien interpreta estos datos como un síntoma claro de mayor dinamismo.
A esto se suma una suba del 17,5% en los precios de venta de departamentos nuevos, lo cual confirma que el mercado está saliendo de su letargo y volviendo a captar interés, especialmente entre inversores extranjeros que ven a Paraguay como refugio de valor ante la volatilidad regional.
Lo que se construye vs. lo que se busca
Aunque el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, los datos revelan una desconexión persistente entre la oferta disponible y las preferencias reales de los habitantes de Asunción. De las 2.284 unidades nuevas actualmente en oferta, el 94,4% son departamentos y solo el 5,6% casas. Sin embargo, una encuesta realizada por Citrino a 200 personas muestra que apenas el 27% quiere vivir en un departamento, mientras que el 73% prefiere una casa.
“Ahí hay un desorden en el mercado”, advierte Valenzuela. “Muchos departamentos, pocas casas. La gente quiere vivir en casa, pero no hay una solución actualmente”.
Este desajuste responde en parte a la lógica especulativa que domina el desarrollo reciente, donde los proyectos están pensados más para alquiler que para residencia. Pero el modelo tiene un límite: “Los departamentos que se han desarrollado en Asunción son de ciertas características especulativas, y eso eventualmente se acaba”, apunta Valenzuela, marcando la necesidad de un giro en el enfoque del desarrollo urbano.
Lambaré, Luque y Fernando: el triángulo del futuro habitacional
En contraste con la concentración de desarrollos en zonas corporativas de Asunción, el verdadero potencial de expansión habitacional parece estar migrando hacia el primer cordón suburbano. Barrios de Lambaré, Luque y Fernando de la Mora se posicionan como los núcleos con mayor proyección para soluciones habitacionales orientadas a la clase media. Según Valenzuela, “esos son los municipios que van a recibir a la clase media y ahí es donde se va a desarrollar la vivienda en casa, porque el asunceno no quiere vivir en departamento”.
La razón detrás de esta preferencia no es solo cultural, sino también económica: en estas zonas aún existen terrenos con precios viables para el desarrollo de casas con las condiciones que busca el comprador promedio. De hecho, la mayoría de las familias encuestadas por Citrino busca viviendas de tres dormitorios, dos baños y superficies cercanas a los 130 m², además de amenities como quincho, parque infantil y espacios para caminar.
El eslabón que falta: crédito hipotecario y sistema financiero
Para que el mercado inmobiliario alcance una fase de expansión sostenible, es imprescindible que el sistema financiero dé un salto cualitativo. Actualmente, el crédito hipotecario representa apenas el 4,5% de la cartera total del sistema bancario paraguayo, aunque en 2020 era solo del 3,5%. Si bien el aumento es significativo —cerca del 26% en términos relativos—, la base de la cartera sigue siendo reducida, según el experto. “Le falta a Paraguay dar ese paso en el sistema financiero y en todo lo que es regulación del sector inmobiliario para poder realmente alcanzar un boom constructivo”, sostiene Valenzuela.
Aunque existen productos hipotecarios a 27 años sin cuota inicial, gracias a instrumentos como los de la AFD, las tasas elevadas y las trabas en documentación (como los problemas con Catastro) limitan el acceso a crédito. La experiencia de Bolivia —donde la cartera hipotecaria hoy representa el 27% del total bancario— es una muestra del impacto que puede tener una política financiera alineada con el desarrollo urbano.
Un mercado que necesita redireccionar su brújula
El sector inmobiliario asunceno avanza con fuerza, pero con una brújula calibrada más por el apetito del inversor que por las necesidades habitacionales reales. Esa lógica, aunque rentable en el corto plazo, no puede sostenerse indefinidamente. Como advierte Valenzuela: “No es lo regular pasar por un mercado que se dedique solamente a los inversores. El bien raíz, principalmente, tiene que ser una solución habitacional”.
La oportunidad está a la vista: una demanda clara por viviendas familiares, zonas con potencial de desarrollo y una banca que empieza a mirar con más atención al crédito hipotecario. Lo que falta no es empuje, sino alineación entre actores, de acuerdo con el profesional. Si el sector logra corregir su enfoque hacia la vivienda accesible, con respaldo financiero y planificación urbana, el crecimiento dejará de ser una suma de proyectos para convertirse en desarrollo real.