De acuerdo con datos del Banco Central del Paraguay, el sector ha mostrado una evolución constante: desde US$ 1.175 millones en 2021 hasta US$ 1.856 millones en 2024, acumulando un incremento superior a los US$ 725 millones en cuatro años. No obstante, persiste un déficit habitacional de 1.1 millones de viviendas.
Según el informe “Cadena de valor de la vivienda” del Banco Interamericano de Desarrollo (BID, 2024), mientras la economía paraguaya creció a un promedio anual del 2,8% entre 2011 y 2022, el sector de la construcción lo hizo a un ritmo del 5,2%, consolidándose como un dinamizador clave de la actividad económica.
Evolución demográfica y cambios en el mercado
Los datos censales reflejan una transformación significativa: el número de viviendas pasó de 238.000 unidades en 1950 a 1.8 millones en 2022. Paralelamente, el tamaño promedio de los hogares se redujo de 5.3 personas en 1983 a 3.6 en 2022, evidenciando cambios en la estructura familiar.
Situación laboral y rentabilidad
En materia de empleo, el 73% de los trabajadores de la construcción se desempeña en la informalidad, mientras que la formalidad avanza a un ritmo moderado, con un incremento del 9%. Cabe destacar que, según el BID, la paralización de obras durante 2021 y 2022 provocó la pérdida de 29.000 puestos de trabajo.
En cuanto a la rentabilidad, el mercado inmobiliario reporta rendimientos atractivos: los alquileres tradicionales ofrecen retornos del 5% al 8%, los temporales del 9% al 12%, y las operaciones de reventa alcanzan el 20%. El valor estimado del mercado de arrendamiento asciende a US$ 438 millones.
El desafío, acceso a servicios básicos
Si bien el 98.6% de las viviendas cuenta con energía eléctrica, persisten carencias críticas: el 19.19% no tiene acceso a agua potable, cifra que se eleva al 29.1% en zonas rurales. Además, solo el 55.2% dispone de servicio de recolección de residuos.
En el área metropolitana de Asunción, apenas el 33% de la población está conectada a redes de alcantarillado, mientras se vierten diariamente 2.9 millones de metros cúbicos de aguas residuales sin tratar al río Paraguay. Únicamente el 11% de los desagües cloacales recibe tratamiento adecuado.
Dinámica crediticia al alza, pero no alcanza
Durante el primer trimestre de 2025, la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) registró 792 créditos hipotecarios por un total de US$ 32 millones, con Itaú y Banco Atlas como principales actores.
En el periodo 2011-2023, el Banco Nacional de Fomento (BNF) y la AFD desembolsaron 26.626 operaciones crediticias, con un crecimiento notable: desde 593 en 2011 hasta 3.362 en 2022.
El monto total de préstamos hipotecarios experimentó una expansión significativa, pasando de G. 1.306 billones en 2011 a G. 6.175 billones en 2023, con una tasa de crecimiento anual promedio del 13.8%. Durante este periodo, la participación de la banca privada en el mercado hipotecario disminuyó del 99.8% al 87.4%, mientras que el BNF incrementó su participación del 0.2% al 12.6%.
Oferta, demanda y metas cortas
El 80% de los desarrolladores inmobiliarios se concentra en viviendas con valores entre US$ 50.000 y US$ 150.000, orientadas principalmente a la clase media. Sin embargo, el 70% de estas unidades son adquiridas por inversionistas, lo que limita el acceso a la vivienda para residentes.
El BID estima que Paraguay requiere entre 50.000 y 60.000 soluciones habitacionales anuales, además de programas de mejoramiento para aproximadamente un millón de viviendas existentes. No obstante, las metas gubernamentales, según el ministro Juan Carlos Baruja, apuntan a solo 20.000 unidades por año.
Asunción, epicentro del desarrollo inmobiliario
Los análisis de Citrino Capitales Inmobiliarios revelan un repunte del 12% en los valores de alquiler entre 2020 y 2024. Simultáneamente, se observa un incremento del 62% en proyectos residenciales nuevos, pasando de 40 en 2023 a 65 en 2024. La tasa de absorción también mostró mejoría, con un aumento del 61% al 66% en el mismo periodo, mientras los precios de venta registraron un alza del 17.5%.
Un dato relevante es que el 94.4% de las 2.284 unidades nuevas en Asunción corresponde a departamentos, aunque las preferencias de la población muestran una clara inclinación hacia las casas (73%), según encuestas. La demanda prioriza viviendas de tres dormitorios, dos baños y aproximadamente 130 m² de superficie, con amenities, áreas verdes y parques infantiles.
Distritos con mayor actividad inmobiliaria
La Dirección General de Registros Públicos (DGRP) identificó a Luque (1.424 solicitudes), Capiatá (1.096), Ciudad del Este (875), San Lorenzo (732) y Asunción - La Recoleta (621) como las zonas con mayor dinamismo en desarrollos inmobiliarios durante 2024, por la cantidad de solicitudes ingresadas al sistema.
Paraguay no cuenta con una política de ordenamiento territorial de largo plazo e instrumentos de planeación, gestión y financiación, lo que dificulta la integración con políticas sociales para la priorización de recursos.
Sin embargo, este panorama evidencia un sector en transformación, con oportunidades de crecimiento pero también con desafíos estructurales que requieren atención, particularmente en planificación urbana.
